Las medidas de emergencia para la COVID-19 aprobadas por los gobiernos federal, estatal y local han creado un mosaico confuso de protecciones para inquilinos. Para ver si alguna protección se aplica a usted, comience a nivel federal y avance de la lista de Federales, estatales y locales. NOTA: Los inquilinos comerciales pueden saltar directamente al PASO TRES-Protecciones locales.

PASO UNO: VERIFICAR PROTECCIONES FEDERALES

Suspensión de Desalojo Temporal Federal de los CDC

Desde el 9/4/20 hasta el 3/31/21, los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) han puesto un alto a los desalojos de inquilinos residenciales calificados en todo el país. Puedes leer más sobre la prohibición de los CDC aquí. California también ha promulgado prohibiciones de desalojo a nivel estatal que generalmente brindan mayor protección a los inquilinos que experimentan dificultades financieras con la COVID-19 (consulte Protecciones estatales a continuación). Sin embargo, si está experimentando problemas financieros que no están relacionados con la COVID-19, es posible que aún esté protegido por la prohibición de desalojo de los CDC. Nolo ofrece preguntas frecuentes sobre la suspensión de desalojos de los CDC junto con una declaración descargable gratuita.

Protecciones Federales Basadas en hipotecas

Los inquilinos que alquilan una casa unifamiliar que el propietario financió con una hipoteca asegurada por la FHA pueden estar cubiertos por protecciones limitadas basadas en hipotecas hasta el 30/6/21.

PASO DOS: VERIFIQUE PROTECCIONES ESTATALES

Proyecto de Ley del Senado de California No. 91 (SB 91)

En septiembre de 2020, la Legislatura de California aprobó apresuradamente la Ley de Alivio de Inquilinos COVID-19 de California de 2020 (Ley de Alivio de CA), que impidió temporalmente que los propietarios desalojaran a inquilinos residenciales calificados, pero solo hasta enero de 2021. Frente a una inminente inundación de desalojos, el 28/1/21 la legislatura aprobó el Proyecto de Ley del Senado No. 91 COVID-19 Relief: Tenancy and Federal Rental Assistance (SB 91), que esencialmente extiende la moratoria de desalojos de la Ley de Alivio de CA que expira y agrega nuevo dinero de estímulo federal para asistencia de vivienda:

  • : La asistencia federal para vivienda está disponible para un hogar de inquilinos con al menos un miembro que experimenta desempleo relacionado con una pandemia o dificultades financieras, un ingreso del 80% o menos de la mediana del área y un riesgo demostrable de inestabilidad de la vivienda. Los hogares con menos del 50% del ingreso medio o un miembro desempleado durante los 90 días inmediatamente anteriores a la solicitud tienen prioridad. 1 1.4 mil millones serán distribuidos por el «Programa de Asistencia de Alquiler de Emergencia de California», y agencies 1.2 mil millones serán distribuidos por agencias locales. A qué agencia se aplican los inquilinos (estatales o locales) depende de dónde vivan.Ayuda Con el Alquiler atrasado: Con la ayuda de un inquilino, el propietario puede solicitar y usar los fondos para reembolsar el 80% del alquiler atrasado del inquilino acumulado entre el 4/1/20 y el 3/31/21. El propietario debe perdonar el 20% restante del saldo pendiente. Si el propietario no participa, el 25% del monto de la renta vencida irá directamente al inquilino.
  • Ayuda Con el Alquiler Futuro: Los fondos deben usarse primero para el alquiler vencido del 4/1/20 al 3/31/31, seguido del alquiler futuro, los servicios públicos y los gastos del hogar (en ese orden). Sin embargo, los pagos de alquiler incurridos después del 3/31/31 tienen un límite del 25% del alquiler mensual adeudado.
  • MORATORIA DE DESALOJOS: Los inquilinos atrasados en el alquiler del 3/1/20 al 6/30/21 debido a «enfermedad por COVID-19 o pérdida de ingresos relacionada con la COVID-19 no pueden ser desalojados si, dentro del período de preaviso de 15 días y a partir de entonces mensualmente, proporcionan a los propietarios declaraciones de»problemas financieros relacionados con la COVID-19». Los inquilinos también deben pagar un mínimo del 25% del alquiler total adeudado en el futuro (la cantidad de asistencia de alquiler disponible para los inquilinos con propietarios no cooperativos). El 25% se puede pagar a lo largo del tiempo o en una suma global, en cualquier momento, hasta el 6/30/21 inclusive. Los inquilinos que no pagan el 25% pueden ser desalojados a partir del 7/1/21. Cualquier alquiler pendiente se convierte en deuda de consumidor cobrable en la corte de reclamos menores a partir del 8/1/21.
  • Los propietarios no pueden cobrar cargos por atraso o cobro.
  • Los propietarios que buscan desalojar por alquiler impago deben documentar los esfuerzos de buena fe para ayudar a los inquilinos a obtener asistencia para el hogar. Los tribunales pueden reducir los daños en la medida en que los propietarios rechacen esos fondos.
  • Los propietarios no pueden usar los atrasos de alquiler relacionados con pandemias en los informes de crédito como un factor negativo para elegir inquilinos.
  • Solo están protegidos los inquilinos que no pueden pagar el alquiler debido a los impactos financieros relacionados con la COVID-19. Se permiten los desalojos por «causa justa», lo que significa que los propietarios aún pueden desalojar a los inquilinos que violen otros términos del contrato de arrendamiento (p. ej., causando una molestia, tener mascotas o compañeros de habitación no autorizados) o por alquiler atrasado en el que se incurrió antes de la pandemia (antes del 3/1/20), siempre que los desalojos se realicen de buena fe.
  • Los desalojos «sin culpa» donde el inquilino no tiene culpa, como mudanzas del propietario, remodelaciones/demoliciones y retirar la unidad del mercado, se permiten excepto para demolición / remodelación sustancial (a menos que sea necesario para cumplir con las leyes de salud y seguridad).
  • Propietarios que recurren a desalojos de» autoayuda » (intentos ilegales de expulsar a los inquilinos a través de cierres patronales, etc.,) o que tomen represalias contra inquilinos calificados, están sujetos a sanciones.

NOTA: Los propietarios e inquilinos pueden solicitar el programa de asistencia de alquiler de California en HousingIsKey.com y / o ser dirigido al programa local apropiado. También hay una «aplicación de información interactiva para inquilinos y propietarios» en ca.gov. y una «Línea de información sobre COVID-19» al (833) 430-2122.

PASO TRES: (Y los inquilinos comerciales) REVISE LAS ORDENANZAS LOCALES

Aumentando la confusión; si una ciudad o condado tiene una ordenanza local más protectora, podría aplicarse el desalojo u otras protecciones de esa ordenanza local, en lugar de las de la SB 91. Al principio de la pandemia, el gobernador Gavin Newsom declaró un estado de emergencia en todo California (N-44-20) que (entre otros controles de precios) limita automáticamente los aumentos de alquiler. A través de órdenes de emergencia adicionales, Newsom también permitió primero a ciudades y condados individuales proteger a inquilinos residenciales y comerciales que sufren dificultades financieras relacionadas con la COVID-19 (Orden Ejecutiva N-28-20 del 3/16/20) y luego extender esas protecciones si así lo deciden. (6/30/20 Orden Ejecutiva N-71 – 20 y 3/4/21 Orden Ejecutiva N-03-21). Más de 150 ciudades y condados promulgaron rápidamente ordenanzas que prohibían los desalojos residenciales o comerciales, o ambos. Todas estas ordenanzas locales fueron creadas antes de las leyes estatales, y la mayoría de ellas expiraron el 30/9/20 junto con la Orden Ejecutiva N-71-20. Sin embargo, aunque la SB 91 está destinada a reemplazar esas ordenanzas, más de 40 permanecen en vigor:

  • Para inquilinos residenciales: Los inquilinos también pueden vivir en pueblos o condados con moratorias de desalojo locales preexistentes no vencidas. De ser así, esas protecciones locales de desalojo podrían proporcionar protección de desalojo más amplia o cubrir a inquilinos que no califican para protección bajo la SB 91. Las ordenanzas locales también pueden proteger contra aumentos de alquiler, etc.
  • Para inquilinos comerciales: Aunque la SB 91 no cubre a inquilinos comerciales, la mayoría de las ordenanzas locales de moratoria de desalojos lo hacen o lo hicieron. Y, la Orden Ejecutiva N-03-21 del 3/4/21 de Newsom permite a las jurisdicciones locales extender las protecciones para los inquilinos comerciales hasta el 30/6/21. Ahora depende de las ciudades y condados individuales hacerlo si así lo desean.

Consulte la tabla a continuación para ver si su ciudad o condado promulgó una ordenanza, si es así, si todavía está en vigor y qué tipo de inquilinos protege la ordenanza.

Si existe una Ordenanza Local:

  • Según la mayoría de las ordenanzas locales (pero no todas), debe haber sufrido una disminución sustancial de los ingresos familiares o comerciales relacionados con la COVID-19 debido a un despido; reducción del horario laboral o laboral; disminución de la demanda; gastos médicos y relacionados con el cuidado de los niños; o por cumplir con cualquier respuesta del gobierno a la COVID-19 (alojamiento en el lugar, etc.).).
  • Prepárate para probar tus dificultades. La mayoría de las ordenanzas hacen que los inquilinos documenten las dificultades financieras de la COVID-19 con (por ejemplo) cartas de un empleador que citen horas de trabajo reducidas, rescisión u otras reducciones de la COVID-19; talones de cheques y/o estados de cuenta bancarios que muestren un recorte salarial posterior al brote; facturas por gastos médicos de bolsillo; y/o documentos que muestren el cierre de una escuela o centro de cuidado infantil donde un niño estaría durante las horas de trabajo.
  • No asuma que está protegido automáticamente. Casi todas las ordenanzas le obligan a notificar al propietario por escrito que no puede pagar el alquiler, en muchos casos cuando o incluso antes de que venza el alquiler. «Por escrito» generalmente incluye correos electrónicos o mensajes de texto a su propietario o al representante del propietario cuando se haya comunicado previamente a través de esos métodos. Solicite una confirmación por escrito de que el propietario recibió su notificación.
  • Se espera para pagar finalmente, para negociar con el propietario. Estas ordenanzas son moratorias de desalojo, no moratorias de alquiler; usted sigue siendo responsable del alquiler no pagado. Trate de negociar un plan de pago razonable.
  • Generalmente, los propietarios aún pueden entregar notificaciones y presentar acciones de desalojo. La mayoría de estas ordenanzas proporcionan defensas especiales que los inquilinos deben levantar.

Para todos los inquilinos:

La ley de propietarios e inquilinos se ha vuelto increíblemente compleja. Si le han entregado documentos legales, debe tomar medidas para evitar ser desalojado, ¡en algunos casos tan pronto como tres días! Póngase en contacto con un abogado o una organización de derechos de inquilinos lo antes posible.

¡PRECAUCIÓN! Este artículo y el siguiente cuadro de ordenanzas se actualizaron por última vez el 23/3/21, pero esta área del derecho está evolucionando rápidamente. Estas moratorias locales cambian con frecuencia, y muchas expiraron el 31/5/20. El material aquí puede darle una idea amplia de las protecciones para inquilinos, y las protecciones que aparentemente aún están en vigor se enumeran en negrita, pero consulte las páginas web del gobierno de su condado y ciudad y las ordenanzas/leyes reales para obtener la información más reciente.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.