nød COVID-19-foranstaltninger vedtaget af føderale, statslige og lokale regeringer har skabt et forvirrende lappetæppe af lejerbeskyttelse. For at se, om nogen beskyttelse gælder for dig, skal du starte på føderalt niveau og arbejde ned på listen fra føderal, til stat, til lokal. Bemærk: kommercielle lejere kan springe direkte til trin tre-lokal beskyttelse.

trin et: CHECK FEDERAL PROTECTIONS

Federal CDC midlertidig udsættelse Halt

effektiv 9/4/20 gennem 3/31/21, Centers for Disease Control and Prevention (CDC) har sat en landsdækkende stop på udsættelser af kvalificerede boliglejere. Du kan læse mere om CDC-forbuddet her. Californien har også vedtaget statslige udsættelsesforbud, der generelt giver større beskyttelse for lejere, der oplever COVID-19 økonomisk nød (se statsbeskyttelse nedenfor). Men hvis du oplever økonomisk nød, der ikke er COVID-19-relateret, Kan du stadig være beskyttet af CDC ‘ s udsættelsesforbud. Nolo tilbyder ofte stillede spørgsmål om CDC-Udsættelsesstop sammen med en gratis, hentbar erklæring.

Federal Mortgage-Based Protections

lejere, der lejer et enfamiliehus, som udlejer finansierede med et FHA-forsikret pant, kan være dækket af begrænset pantbaseret beskyttelse gennem 6/30/21.

trin to: kontroller statsbeskyttelse

California Senate Bill No. 91 (SB 91)

i September 2020 vedtog Californiens lovgiver hurtigt California COVID-19 Tenant Relief Act of 2020 (CA Relief Act), som midlertidigt forhindrede udlejere i at udvise kvalificerede lejere-men først gennem januar 2021. Over for en truende oversvømmelse af udsættelser vedtog lovgiveren den 1/28/21 senat Bill No. 91 COVID-19 Relief: Tenancy and Federal Rental Assistance (SB 91), som i det væsentlige udvider den udløbende ca Relief Act udsættelse moratorium og tilføjer nye føderale stimulanspenge til bolighjælp:

  • bolighjælp: Føderal bolighjælp er tilgængelig for en lejer-husstand med mindst et medlem, der oplever pandemirelateret arbejdsløshed eller økonomiske vanskeligheder, en indkomst på 80% eller mindre af områdets median og en beviselig risiko for ustabilitet i boliger. Husstande med mindre end 50% af medianindkomsten eller et medlem arbejdsløse i 90 dage umiddelbart forud for ansøgningen har prioritet. 1, 4 milliarder dollars vil blive distribueret af “California Emergency Rental Assistance Program”, og 1, 2 milliarder dollars vil blive distribueret af lokale agenturer. Hvilket agentur lejere gælder for (stat eller lokal) afhænger af, hvor de bor.
  • hjælp med forfaldne husleje: med en lejers hjælp kan udlejer ansøge om og bruge midlerne til at tilbagebetale 80% af lejerens forfaldne husleje akkumuleret mellem 4/1/20 og 3/31/21. Udlejer skal derefter tilgive den resterende 20% udestående saldo. Hvis udlejer ikke deltager, vil 25% af det forfaldne lejebeløb i stedet gå direkte til lejeren.
  • hjælp til fremtidig leje: Midlerne skal først bruges til forfaldne leje fra 4/1/20-3/31/31 efterfulgt af fremtidige husleje, forsyningsselskaber og husholdningsudgifter (i den rækkefølge). Betalinger mod leje afholdt efter 3/31/31 er dog begrænset til 25% af den månedlige leje.
  • udsættelse MORATORIUM: lejere bag i husleje fra 3/1/20 til 6/30/21 på grund af ‘COVID-19 sygdom eller relateret tabt indkomst kan ikke udvises, hvis de-inden for 15 dages opsigelsesperiode og derefter månedligt-giver udlejere erklæringer om “COVID-19 relateret økonomisk nød”. Lejere skal også betale mindst 25% af den samlede husleje fremover (mængden af lejehjælp til lejere med ikke-kooperative udlejere). De 25% kan betales over tid eller i et engangsbeløb-til enhver tid-op til og med 6/30/21. Lejere, der undlader at betale 25%, kan udvises fra 7/1/21. Enhver resterende ubetalt husleje konverteres til forbrugergæld, der kan indsamles i småkravsdomstolen, der starter 8/1/21.
  • udlejere kan ikke opkræve for sent eller opkrævningsgebyrer.
  • udlejere, der søger at udsætte for ubetalt husleje, skal dokumentere god tro for at hjælpe lejere med at få hjælp til husholdningen. Domstole kan reducere skader i det omfang udlejere nægtede disse midler.
  • udlejere kan ikke bruge pandemirelaterede restancer på kreditrapporter som en negativ faktor ved valg af lejere.
  • kun lejere, der ikke kan betale husleje på grund af COVID-19-relaterede økonomiske virkninger, er beskyttet. “Just cause” – udsættelser er tilladt, hvilket betyder, at udlejere stadig kan udskyde lejere, der overtræder andre vilkår i lejekontrakten (f. eks. have uautoriserede kæledyr eller værelseskammerater) eller for forfaldne husleje, der er afholdt før pandemien (før 3/1/20)-forudsat at udsættelserne sker i god tro.
  • “ingen fejl”-udsættelser, hvor lejeren er skyldfri, som ejerflytninger, ombygninger/nedrivninger og fjernelse af enheden fra markedet, er tilladt undtagen nedrivning / væsentlig ombygning (medmindre det er nødvendigt for at overholde sundheds-og sikkerhedslove).
  • udlejere, der tyr til “selvhjælp”-udsættelser (ulovligt forsøg på at fjerne lejere via lock-outs osv.,) eller som gengælder mod kvalificerede lejere, er underlagt sanktioner.

Bemærk: udlejere og lejere kan ansøge om California rental assistance program på HousingIsKey.com og / eller blive dirigeret til det relevante lokale program. Der er også en interaktiv “information app til lejere og udlejere” på ca.gov. og en” COVID-19 Information Hotline ” på (833) 430-2122.

trin tre: (og kommercielle lejere) tjek lokale ordinancer

tilføjelse til forvirringen; hvis en by eller amt har en mere beskyttende lokal ordinance, udsættelse eller anden beskyttelse af den lokale ordinance-snarere end SB 91 – kan gælde. Tidligt i pandemien erklærede Gov. Gavin Nysom en undtagelsestilstand i Californien (N-44-20), der (blandt andre priskontrol) automatisk dækker lejeforhøjelser. Via yderligere nødordrer tillod Nyom også først individuelle byer og amter at beskytte bolig-og kommercielle lejere, der lider af COVID-19-relaterede økonomiske vanskeligheder (3/16/20 bekendtgørelse N-28-20) og derefter at udvide denne beskyttelse, hvis de vælger at gøre det. (6/30/20 bekendtgørelse N-71-20 og 3/4/21 bekendtgørelse N-03-21). Over 150 byer og amter vedtog hurtigt forordninger, der forbyder enten bolig-eller kommercielle udsættelser eller begge dele. Beregnet som kortsigtede “stop-gap”-foranstaltninger blev alle disse lokale forordninger oprettet før de statslige love, og de fleste af dem udløb den 9/30/20 sammen med bekendtgørelse N-71-20. Stadig, selvom SB 91 er beregnet til at erstatte disse ordinancer, forbliver over 40 i kraft:

  • for boliglejere: lejere kan også bo i byer eller amter med allerede eksisterende uudløbne lokale udsættelsesmoratorier. I så fald kan disse lokale udsættelsesbeskyttelse give bredere udsættelsesbeskyttelse eller dække lejere, der ikke kvalificerer sig til beskyttelse i henhold til SB 91. Lokale ordinancer kan også beskytte mod huslejeforhøjelser mv.
  • for kommercielle lejere: selvom SB 91 ikke dækker kommercielle lejere, de fleste lokale udsættelse moratorium ordinancer enten gøre eller gjorde det. 3/4/21 bekendtgørelse N-03-21 giver lokale jurisdiktioner mulighed for at udvide beskyttelsen for kommercielle lejere gennem 6/30/21. Det er nu op til de enkelte byer og amter at gøre det, hvis de vælger.

tjek nedenstående diagram for at se, om din by eller amt har vedtaget en ordinance, hvis det er tilfældet, om det stadig er i kraft, og hvilken type lejere forordningen beskytter.

hvis der findes en lokal Ordinance:

  • Under de fleste (men ikke alle) lokale ordinancer, skal du have lidt et COVID-19-relateret betydeligt fald i husholdnings-eller forretningsindkomst på grund af en afskedigelse; reduktion af arbejde eller arbejdstid; faldende efterspørgsel; udgifter til medicinsk og børnepasning; eller fra at overholde ethvert regeringsrespons på COVID-19 (husly på plads osv.).
  • forbered dig på at bevise din modgang. De fleste forordninger får lejere til at dokumentere COVID-19 økonomiske vanskeligheder med (for eksempel) breve fra en arbejdsgiver med henvisning til COVID-19 reduceret arbejdstid, opsigelse eller andre reduktioner; løncheck stubber og/eller kontoudtog, der viser en lønnedgang efter udbruddet; regninger for medicinske udgifter uden for lommen; og/eller dokumenter, der viser lukningen af en skole eller børnepasningsfacilitet, hvor et barn ellers ville være i arbejdstiden.
  • Antag ikke, at du automatisk er beskyttet. Næsten alle ordinancer får dig til at underrette din udlejer skriftligt om, at du ikke kan betale husleje – i mange tilfælde, når eller endda før lejen forfalder. “Skriftligt” inkluderer generelt e-mails eller tekster til din udlejer eller udlejerens repræsentant, når du tidligere har kommunikeret via disse metoder. Bed om skriftlig bekræftelse på, at din udlejer har modtaget din anmeldelse.
  • du forventes stadig at betale til sidst, så forhandle med din udlejer. Disse ordinancer er udsættelsesmoratorier, ikke lejemoratorier; du er stadig ansvarlig for ubetalt husleje. Prøv at forhandle en rimelig betalingsplan.
  • generelt kan udlejere stadig tjene meddelelser og fil udsættelse handlinger. De fleste af disse ordinancer giver særlige forsvar, som lejere skal rejse.

for alle lejere:

udlejer-lejer lov er blevet utrolig kompleks. Hvis du har fået forkyndt juridiske dokumenter, skal du tage skridt til at undgå at blive udvist-i nogle tilfælde så hurtigt som tre dage! Kontakt en advokat eller en lejers rettighedsorganisation så hurtigt som muligt.

forsigtig! Denne artikel og forordningsdiagrammet nedenfor blev sidst opdateret den 3/23/21, men dette lovområde udvikler sig hurtigt. Disse lokale moratorier ændres ofte, og mange udløb den 5/31/20. Materialet her kan give dig en bred ide om lejerbeskyttelse – og beskyttelse tilsyneladende stadig i kraft er angivet med fed skrift-men tjek dine Amts-og bystyresider og de faktiske forordninger/love for de seneste oplysninger.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.