COVID-19-Notfallmaßnahmen von Bund, Ländern und Kommunen haben zu einem verwirrenden Flickenteppich des Mieterschutzes geführt. Um zu sehen, ob Schutzmaßnahmen für Sie gelten, Beginnen Sie auf Bundesebene und arbeiten Sie die Liste von Bund, zu Staat, zu lokal. HINWEIS: Gewerbliche Mieter können direkt zu SCHRITT DREI springen – Lokaler Schutz.

ERSTER SCHRITT: ÜBERPRÜFEN SIE DEN SCHUTZ DES BUNDES

Bundes-CDC Vorübergehender Räumungsstopp

Mit Wirkung vom 9.4.20 bis 3.31.21 haben die Zentren für die Kontrolle und Prävention von Krankheiten (CDC) die Räumungen qualifizierter Wohnmieter landesweit eingestellt. Hier können Sie mehr über das CDC-Verbot lesen. Kalifornien hat auch landesweite Räumungsverbote erlassen, die im Allgemeinen einen besseren Schutz für Mieter bieten, die in finanzieller Notlage mit COVID-19 sind (siehe staatliche Schutzmaßnahmen unten). Wenn Sie jedoch in einer finanziellen Notlage sind, die nicht mit COVID-19 zusammenhängt, sind Sie möglicherweise weiterhin durch das Räumungsverbot der CDC geschützt. Nolo bietet eine FAQ zum CDC-Räumungsstopp sowie eine kostenlose, herunterladbare Erklärung an.

Federal Mortgage-Based Protections

Mieter, die ein Einfamilienhaus mieten, das der Vermieter mit einer FHA-versicherten Hypothek finanziert hat, können bis zum 30.6.21 durch einen begrenzten hypothekenbasierten Schutz gedeckt sein.

SCHRITT ZWEI: ÜBERPRÜFEN SIE DEN STAATLICHEN SCHUTZ

Gesetzentwurf des kalifornischen Senats Nr. 91 (SB 91)

Im September 2020 verabschiedete der kalifornische Gesetzgeber hastig den California COVID-19 Tenant Relief Act von 2020 (CA Relief Act), der Vermieter vorübergehend daran hinderte, qualifizierte Wohnmieter zu vertreiben – jedoch nur bis Januar 2021. Angesichts einer drohenden Flut von Räumungen verabschiedete der Gesetzgeber am 28.1.21 den Gesetzentwurf Nr. 91 des Senats COVID-19 Relief: Tenancy and Federal Rental Assistance (SB 91), der das auslaufende Räumungsmoratorium des CA Relief Act im Wesentlichen verlängert und neue Bundesstimulierungsgelder für die Wohnungsbeihilfe hinzufügt:

  • WOHNUNGSBEIHILFE: Bundeswohnungshilfe ist für einen Mieterhaushalt verfügbar, in dem mindestens ein Mitglied pandemiebedingte Arbeitslosigkeit oder finanzielle Schwierigkeiten hat, ein Einkommen von 80% oder weniger des Gebietsmedians und ein nachweisliches Risiko der Instabilität des Wohnraums. Haushalte mit weniger als 50% des Medianeinkommens oder ein Mitglied arbeitslos für 90 Tage unmittelbar vor der Anwendung haben Vorrang. 1,4 Milliarden US-Dollar werden vom „California Emergency Rental Assistance Program“ und 1,2 Milliarden US-Dollar von lokalen Agenturen verteilt. Für welche Agentur sich Mieter bewerben (staatlich oder lokal), hängt davon ab, wo sie leben.
  • Hilfe bei überfälliger Miete: Mit Hilfe eines Mieters kann der Vermieter 80% der überfälligen Miete des Mieters, die zwischen dem 1.4.20 und dem 31.31.21 angesammelt wurde, beantragen und verwenden. Der Vermieter muss dann die restlichen 20% ausstehenden Restbetrag vergeben. Wenn der Vermieter nicht teilnimmt, gehen stattdessen 25% des überfälligen Mietbetrags direkt an den Mieter.
  • Hilfe bei zukünftigen Mieten: Die Mittel müssen zuerst für die überfällige Miete vom 4/1/20 – 3/31/31 verwendet werden, gefolgt von zukünftigen Mieten, Nebenkosten und Haushaltskosten (in dieser Reihenfolge). Zahlungen für die Miete, die nach dem 31.31.31 anfallen, sind jedoch auf 25% der fälligen Monatsmiete begrenzt.RÄUMUNGSMORATORIUM: Mieter, die vom 3.1.20 bis zum 30.6.21 wegen „COVID-19-Krankheit oder damit verbundenen Einkommensverlusten in der Miete zurückbleiben, können nicht vertrieben werden, wenn sie – innerhalb der 15-tägigen Kündigungsfrist und danach monatlich – den Vermietern Erklärungen über „COVID-19-bezogene finanzielle Notlage“ vorlegen. Mieter müssen außerdem mindestens 25% der künftig fälligen Gesamtmiete zahlen (die Höhe der Mietunterstützung, die Mietern mit nicht kooperativen Vermietern zur Verfügung steht). Die 25% können im Laufe der Zeit oder in einem Pauschalbetrag gezahlt werden -jederzeit – bis einschließlich 6/30/21. Mieter, die die 25% nicht zahlen, können ab dem 7/1/21 vertrieben werden. Jede verbleibende unbezahlte Miete wird ab dem 8.1.21 in Verbraucherschulden umgewandelt, die vor einem Gericht für geringfügige Forderungen erhoben werden können.
  • Vermieter können keine Verspätungs- oder Inkassogebühren erheben.
  • Vermieter, die eine Zwangsräumung wegen unbezahlter Miete anstreben, müssen ihre Bemühungen dokumentieren, den Mietern zu helfen, Haushaltshilfe zu erhalten. Gerichte können Schäden in dem Umfang reduzieren Vermieter diese Mittel verweigert.
  • Vermieter können pandemiebedingte Mietrückstände in Kreditauskünften nicht als negativen Faktor bei der Auswahl der Mieter verwenden.
  • Nur Mieter, die aufgrund der finanziellen Auswirkungen von COVID-19 keine Miete zahlen können, sind geschützt. „Just Cause“ -Räumungen sind erlaubt, dh Vermieter können Mieter, die gegen andere Bedingungen des Mietvertrags verstoßen (z. Haustiere oder Mitbewohner haben) oder für überfällige Mieten, die vor der Pandemie (vor dem 3.1.20) angefallen sind – vorausgesetzt, die Räumungen erfolgen in gutem Glauben.“No-fault“ Räumungen, bei denen der Mieter schuldlos ist, wie Eigentümereinzüge, Umbauten / Abrisse und das Entfernen der Einheit vom Markt, sind erlaubt, außer für Abriss / wesentliche Umgestaltung (es sei denn, dies ist erforderlich, um die Gesundheits- und Sicherheitsgesetze einzuhalten).
  • Vermieter, die auf „Selbsthilfe“ -Räumungen zurückgreifen (illegale Versuche, Mieter über Aussperrungen zu entfernen usw.,) oder die sich an qualifizierten Mietern rächen, werden bestraft.

HINWEIS: Vermieter und Mieter können sich für das California Rental Assistance Program bewerben unter HousingIsKey.com und / oder an das entsprechende lokale Programm weitergeleitet werden. Zudem gibt es eine interaktive „Informations-App für Mieter und Vermieter“ auf ca.gov . und eine „COVID-19-Informationshotline“ unter (833) 430-2122.

SCHRITT DREI: (Und gewerbliche Mieter) LOKALE VERORDNUNGEN ÜBERPRÜFEN

Zur Verwirrung beitragen; wenn eine Stadt oder ein Landkreis eine schützendere lokale Verordnung hat, Die Räumung oder andere Schutzmaßnahmen dieser lokalen Verordnung – und nicht die von SB 91 – könnten gelten. Zu Beginn der Pandemie erklärte Gouverneur Gavin Newsom einen kalifornischen Ausnahmezustand (N-44-20), der (neben anderen Preiskontrollen) Mieterhöhungen automatisch begrenzt. Über zusätzliche Notbefehle erlaubte Newsom auch zunächst einzelnen Städten und Landkreisen, Wohn- und Geschäftsmieter zu schützen, die unter finanziellen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit COVID-19 leiden (3 / 16 / 20 Executive Order N-28-20), und diesen Schutz dann zu verlängern, wenn sie dies wünschen. (6/30/20 Executive Order N-71-20 und 3/4/21 Executive Order N-03-21). Über 150 Städte und Landkreise erließen schnell Verordnungen, die entweder Wohn- oder Geschäftsräumungen oder beides verbieten. Als kurzfristige „Stop-Gap“ -Maßnahmen gedacht, wurden alle diese lokalen Gesetze vor den landesweiten Gesetzen geschaffen, und die meisten von ihnen liefen am 30.9.20 zusammen mit der Executive Order N-71-20 aus. Obwohl SB 91 diese Verordnungen ersetzen soll, bleiben über 40 in Kraft: Für Wohnmieter: Mieter können auch in Städten oder Landkreisen mit bereits bestehenden nicht abgelaufenen lokalen Räumungsmoratorien leben. In diesem Fall können diese lokalen Räumungsschutzmaßnahmen einen umfassenderen Räumungsschutz bieten oder Mieter abdecken, die keinen Anspruch auf Schutz gemäß SB 91 haben. Lokale Verordnungen können auch vor Mieterhöhungen usw. schützen.Für gewerbliche Mieter: Obwohl SB 91 keine gewerblichen Mieter abdeckt, tun dies die meisten lokalen Räumungsmoratoriumsverordnungen oder taten dies. Und Newsoms 3/4/21 Executive Order N-03-21 ermöglicht es lokalen Gerichtsbarkeiten, den Schutz für gewerbliche Mieter bis zum 30.6.21 zu verlängern. Es liegt nun an den einzelnen Städten und Landkreisen, dies zu tun, wenn sie dies wünschen.

Überprüfen Sie die folgende Tabelle, um zu sehen, ob Ihre Stadt oder Ihr Landkreis eine Verordnung erlassen hat, ob sie noch in Kraft ist und welche Art von Mietern die Verordnung schützt.

Wenn eine lokale Verordnung vorliegt:

  • Unter den meisten (aber nicht allen) lokalen Verordnungen müssen Sie aufgrund einer Entlassung einen erheblichen Rückgang des Haushalts- oder Geschäftseinkommens im Zusammenhang mit COVID-19 erlitten haben.).
  • Bereite dich darauf vor, deine Not zu beweisen. In den meisten Verordnungen müssen Mieter finanzielle Schwierigkeiten mit COVID-19 dokumentieren, z. B. mit Briefen eines Arbeitgebers, in denen COVID-19-Arbeitszeitverkürzungen, Kündigungen oder andere Kürzungen angeführt werden. Gehaltsscheckstummel und / oder Kontoauszüge mit einer Gehaltskürzung nach dem Ausbruch; Rechnungen für medizinische Ausgaben aus eigener Tasche; und / oder Dokumente, aus denen die Schließung einer Schule oder Kinderbetreuungseinrichtung hervorgeht, in der sich ein Kind sonst während der Arbeitszeit aufhalten würde.
  • Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie automatisch geschützt sind. In fast allen Verordnungen müssen Sie Ihren Vermieter schriftlich darüber informieren, dass Sie keine Miete zahlen können – in vielen Fällen, wenn oder sogar bevor die Miete fällig ist. „Schriftlich“ umfasst im Allgemeinen E-Mails oder Texte an Ihren Vermieter oder den Vertreter des Vermieters, wenn Sie zuvor über diese Methoden kommuniziert haben. Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung, dass Ihr Vermieter Ihre Benachrichtigung erhalten hat.
  • Es wird immer noch erwartet, dass Sie irgendwann zahlen, also verhandeln Sie mit Ihrem Vermieter. Diese Verordnungen sind Räumungsmoratorien, keine Mietmoratorien; Sie sind immer noch für unbezahlte Miete verantwortlich. Versuchen Sie, einen angemessenen Zahlungsplan auszuhandeln.
  • Im Allgemeinen können Vermieter weiterhin Mitteilungen zustellen und Räumungsklagen einreichen. Die meisten dieser Verordnungen bieten spezielle Verteidigungsmaßnahmen, die Mieter erheben müssen.

Für alle Mieter:

Das Vermieter-Mieter-Recht ist unglaublich komplex geworden. Wenn Ihnen juristische Dokumente zugestellt wurden, müssen Sie Maßnahmen ergreifen, um eine Räumung zu vermeiden – in einigen Fällen sogar innerhalb von drei Tagen! Wenden Sie sich so schnell wie möglich an einen Anwalt oder eine Mieterschutzorganisation.

VORSICHT! Dieser Artikel und die unten stehende Verordnungstabelle wurden zuletzt am 23.3.21 aktualisiert, aber dieser Rechtsbereich entwickelt sich rasant weiter. Diese lokalen Moratorien ändern sich häufig und viele sind am 31.5.20 abgelaufen. Das Material hier kann Ihnen eine umfassende Vorstellung von Mieterschutz geben – und Schutzmaßnahmen, die anscheinend noch in Kraft sind, sind fett gedruckt -, aber überprüfen Sie die Webseiten Ihrer Bezirks- und Stadtregierung und die tatsächlichen Verordnungen / Gesetze für die neuesten Informationen.

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