Les mesures d’urgence COVID-19 adoptées par les gouvernements fédéral, étatiques et locaux ont créé un patchwork déroutant de protections des locataires. Pour voir si des protections s’appliquent à vous, commencez au niveau fédéral et descendez la liste du fédéral, de l’État, au local. REMARQUE : Les locataires commerciaux peuvent passer directement à la TROISIÈME ÉTAPE – Protections locales.

PREMIÈRE ÉTAPE: VÉRIFIEZ LES PROTECTIONS FÉDÉRALES

Arrêt temporaire d’expulsion des CDC fédéraux

En vigueur du 9/4/20 au 3/31/21, les Centers for Disease Control and Prevention (CDC) ont mis un terme à l’expulsion des locataires résidentiels qualifiés. Vous pouvez en savoir plus sur l’interdiction des CDC ici. La Californie a également adopté des interdictions d’expulsion à l’échelle de l’État qui offrent généralement une plus grande protection aux locataires souffrant de difficultés financières liées au COVID-19 (voir Protections de l’État ci-dessous). Cependant, si vous rencontrez des difficultés financières qui ne sont pas liées au COVID-19, vous pourriez toujours être protégé par l’interdiction d’expulsion du CDC. Nolo propose une FAQ sur l’arrêt d’expulsion du CDC ainsi qu’une déclaration téléchargeable gratuitement.

Protections hypothécaires fédérales

Les locataires louant une maison unifamiliale que le propriétaire a financée avec un prêt hypothécaire assuré par la FHA peuvent être couverts par des protections hypothécaires limitées jusqu’au 30/6/21.

DEUXIÈME ÉTAPE: VÉRIFIEZ LES PROTECTIONS DE L’ÉTAT

Projet de loi du Sénat de Californie No. 91 (SB 91)

En septembre 2020, la Législature californienne a adopté à la hâte la loi californienne de 2020 sur l’aide aux locataires COVID-19 (CA Relief Act) qui a temporairement empêché les propriétaires d’expulser des locataires résidentiels qualifiés – mais seulement jusqu’en janvier 2021. Face à un flot imminent d’expulsions, le 28/1/21, l’Assemblée législative a adopté le projet de loi du Sénat No 91 COVID-19 Relief: Aide à la location et à la location fédérale (SB 91), qui prolonge essentiellement le moratoire sur l’expulsion de la CA Relief Act expirant et ajoute de nouveaux fonds de relance fédéraux pour l’aide au logement:

  • AIDE AU LOGEMENT: L’aide fédérale au logement est disponible pour un ménage-locataire dont au moins un membre connaît un chômage lié à la pandémie ou des difficultés financières, un revenu égal ou inférieur à 80% de la médiane de la région et un risque prouvable d’instabilité du logement. Les ménages dont le revenu médian est inférieur à 50 % ou un membre au chômage pendant les 90 jours précédant immédiatement la demande ont la priorité. 1,4 milliard de dollars seront distribués par le « Programme d’aide d’urgence à la location en Californie » et 1,2 milliard de dollars seront distribués par des agences locales. Les locataires de l’agence (État ou local) dépendent de l’endroit où ils vivent.
  • Aide au loyer en souffrance: Avec l’aide d’un locataire, le propriétaire peut demander et utiliser les fonds pour rembourser 80% du loyer en souffrance du locataire accumulé entre le 4/1/20 et le 3/31/21. Le propriétaire doit alors pardonner le solde restant de 20%. Si le propriétaire ne participe pas, 25% du montant du loyer en souffrance ira directement au locataire.
  • Aide Pour Le Loyer Futur: Les fonds doivent d’abord être utilisés pour les loyers en souffrance du 4/1/20 au 3/31/31, suivis des loyers futurs, des services publics et des dépenses du ménage (dans cet ordre). Cependant, les paiements au titre des loyers engagés après le 31/31/31 sont plafonnés à 25% du loyer mensuel dû.
  • MORATOIRE D’EXPULSION: Les locataires en retard de loyer du 3/1/20 au 6/30/21 en raison d’une maladie liée au COVID-19 ou d’un manque à gagner connexe ne peuvent pas être expulsés si – dans le délai de préavis de 15 jours et par la suite mensuellement – ils fournissent aux propriétaires des déclarations de « détresse financière liée au COVID-19 ». Les locataires doivent également payer un minimum de 25% du loyer total dû à l’avenir (le montant de l’aide au loyer disponible pour les locataires avec des propriétaires non coopératifs). Les 25% peuvent être payés au fil du temps ou en une seule somme forfaitaire – à tout moment – jusqu’au 30/06/21 inclus. Les locataires qui ne paient pas les 25% peuvent être expulsés à partir du 7/1/21. Tout loyer impayé restant se transforme en dette de consommation recouvrable devant la cour des petites créances à partir du 8/1/21.
  • Les propriétaires ne peuvent pas facturer de frais de retard ou de recouvrement.
  • Les propriétaires qui cherchent à expulser pour loyer impayé doivent documenter les efforts de bonne foi pour aider les locataires à obtenir une aide ménagère. Les tribunaux peuvent réduire les dommages-intérêts dans la mesure où les propriétaires ont refusé ces fonds.
  • Les propriétaires ne peuvent pas utiliser les arriérés de loyer liés à la pandémie sur les rapports de crédit comme facteur négatif dans le choix des locataires.
  • Seuls les locataires qui ne peuvent pas payer de loyer en raison des impacts financiers liés au COVID-19 sont protégés. Les expulsions « justifiées » sont autorisées, ce qui signifie que les propriétaires peuvent toujours expulser les locataires qui violent d’autres conditions du bail (p. ex., causant une nuisance, ayant des animaux de compagnie ou des colocataires non autorisés) ou pour un loyer en souffrance contracté avant la pandémie (avant le 3/1/20) – à condition que les expulsions se fassent de bonne foi.
  • Les expulsions « sans faute » où le locataire est irréprochable, comme les déménagements du propriétaire, les rénovations / démolitions et la mise sur le marché de l’unité, sont autorisées sauf pour la démolition / rénovation substantielle (sauf si cela est nécessaire pour se conformer aux lois sur la santé et la sécurité).
  • Les propriétaires qui ont recours à des expulsions « d’auto-assistance » (tentative illégale d’expulsion des locataires par lock-out, etc.,) ou qui exercent des représailles contre les locataires qualifiés, sont passibles de pénalités.

REMARQUE: Les propriétaires et les locataires peuvent demander le programme d’aide à la location en Californie à HousingIsKey.com et/ou être dirigé vers le programme local approprié. Il existe également une « application d’information interactive pour les locataires et les propriétaires » sur ca.gov . et une « Hotline d’information COVID-19 » au (833) 430-2122.

TROISIÈME ÉTAPE: (Et les locataires commerciaux) VÉRIFIER LES ORDONNANCES LOCALES

Ajoutant à la confusion; si une ville ou un comté a une ordonnance locale plus protectrice, l’expulsion ou d’autres protections de cette ordonnance locale – plutôt que celles de la SB 91 – pourraient s’appliquer. Au début de la pandémie, le gouverneur Gavin Newsom a déclaré un état d’urgence à l’échelle de la Californie (N-44-20) qui (entre autres contrôles des prix) plafonne automatiquement les augmentations de loyer. Via des ordonnances d’urgence supplémentaires, Newsom a également d’abord permis aux villes et aux comtés individuels de protéger les locataires résidentiels et commerciaux souffrant de difficultés financières liées au COVID-19 (Décret exécutif N-28-20 du 16/3/20), puis d’étendre ces protections s’ils le choisissent. (6/30/20 Décret exécutif N-71-20 et 3/4/21 Décret exécutif N-03-21). Plus de 150 villes et comtés ont rapidement adopté des ordonnances interdisant les expulsions résidentielles ou commerciales, ou les deux. Conçues comme des mesures « d’arrêt » à court terme, toutes ces ordonnances locales ont été créées avant les lois de l’État, et la plupart d’entre elles ont expiré le 30/9/20 avec l’ordre exécutif N-71-20. Néanmoins, bien que le SB 91 soit destiné à remplacer ces ordonnances, plus de 40 restent en vigueur:

  • Pour les locataires résidentiels: Les locataires peuvent également vivre dans des villes ou des comtés avec des moratoires d’expulsion locaux non expirés préexistants. Dans l’affirmative, ces protections locales d’expulsion peuvent offrir une protection d’expulsion plus large ou couvrir les locataires qui ne sont pas admissibles à la protection en vertu du SB 91. Les ordonnances locales peuvent également protéger contre les augmentations de loyer, etc.
  • Pour les locataires commerciaux: Bien que le SB 91 ne couvre pas les locataires commerciaux, la plupart des ordonnances de moratoire sur les expulsions locales le font ou le font. Et, le décret exécutif N-03-21 du 3/4/21 de Newsom permet aux juridictions locales d’étendre la protection des locataires commerciaux jusqu’au 30/6/21. C’est maintenant aux villes et aux comtés de le faire s’ils le souhaitent.

Consultez le tableau ci-dessous pour voir si votre ville ou votre comté a adopté une ordonnance, si oui, si elle est toujours en vigueur, et quel type de locataires l’ordonnance protège.

Si une ordonnance locale Existe:

  • Sous la plupart (mais pas toutes) des ordonnances locales, vous devez avoir subi une diminution substantielle du revenu du ménage ou de l’entreprise liée à la COVID-19 en raison d’une mise à pied, d’une réduction du travail ou des heures d’ouverture, d’une diminution de la demande, des dépenses médicales et liées à la garde d’enfants ou de la conformité à toute réponse gouvernementale à la COVID-19 (mise à l’abri sur place, etc.).
  • Préparez-vous à prouver vos difficultés. La plupart des ordonnances obligent les locataires à documenter les difficultés financières liées à la COVID-19 avec (par exemple) des lettres d’un employeur mentionnant une réduction des heures de travail, une cessation d’emploi ou d’autres réductions liées à la COVID-19; des talons de chèque de paie et / ou des relevés bancaires montrant une réduction de salaire après l’éclosion; des factures pour les frais médicaux remboursables; et / ou des documents montrant la fermeture d’une école ou d’une garderie où un enfant se trouverait autrement pendant les heures de travail.
  • Ne supposez pas que vous êtes automatiquement protégé. Presque toutes les ordonnances vous obligent à aviser votre propriétaire par écrit que vous ne pouvez pas payer le loyer – dans de nombreux cas, au moment ou même avant l’échéance du loyer.  » Par écrit  » comprend généralement les courriels ou les TEXTES adressés à votre propriétaire ou à son représentant lorsque vous avez déjà communiqué par le biais de ces méthodes. Demandez une confirmation écrite que votre propriétaire a reçu votre notification.
  • On s’attend toujours à ce que vous payiez éventuellement, alors négociez avec votre propriétaire. Ces ordonnances sont des moratoires d’expulsion, pas des moratoires de loyer; vous êtes toujours responsable des loyers impayés. Essayez de négocier un plan de paiement raisonnable.
  • En général, les propriétaires peuvent toujours signifier des avis et déposer des actions d’expulsion. La plupart de ces ordonnances fournissent des défenses spéciales que les locataires doivent lever.

Pour tous les locataires :

Le droit propriétaire-locataire est devenu incroyablement complexe. Si des documents légaux vous ont été signifiés, vous devez prendre des mesures pour éviter d’être expulsé – dans certains cas aussi rapidement que trois jours! Contactez un avocat ou une organisation de défense des droits des locataires dès que possible.

ATTENTION! Cet article et le tableau des ordonnances ci-dessous ont été mis à jour pour la dernière fois le 23/03/21, mais ce domaine du droit évolue rapidement. Ces moratoires locaux changent fréquemment, et beaucoup ont expiré le 31/5/20. Le matériel ici peut vous donner une idée générale des protections des locataires – et les protections apparemment toujours en vigueur sont énumérées en gras – mais vérifiez les pages Web de votre gouvernement de comté et de ville et les ordonnances / lois réelles pour les informations les plus récentes.

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