Emergenza Le misure COVID-19 approvate dai governi federali, statali e locali hanno creato un mosaico confuso di protezioni degli inquilini. Per vedere se eventuali protezioni si applicano a voi, iniziare a livello federale e lavorare giù l’elenco da federale, a stato, a locale. NOTA: gli inquilini commerciali possono passare direttamente al PASSAGGIO TRE-Protezioni locali.

FASE UNO: CONTROLLA LE PROTEZIONI FEDERALI

Arresto temporaneo dello sfratto federale CDC

Efficace dal 9/4/20 al 3/31/21, i Centers for Disease Control and Prevention (CDC) hanno posto una battuta d’arresto a livello nazionale sugli sfratti di inquilini residenziali qualificati. Si può leggere di più sul divieto CDC qui. La California ha anche promulgato divieti di sfratto in tutto lo stato che generalmente forniscono una maggiore protezione per gli inquilini che soffrono di disagio finanziario COVID-19 (vedi Protezioni statali sotto). Tuttavia, se si verificano difficoltà finanziarie che non è COVID-19 correlati si potrebbe ancora essere protetti dal divieto di sfratto del CDC. Nolo offre una FAQ sullo sfratto arresto CDC insieme a un libero, dichiarazione scaricabile.

Protezioni federali ipotecarie

Gli inquilini che affittano una casa unifamiliare finanziata dal proprietario con un mutuo assicurato da FHA possono essere coperti da protezioni limitate basate su ipoteca fino al 30/6/21.

FASE DUE: CONTROLLARE LE PROTEZIONI DELLO STATO

California Senate Bill No. 91 (SB 91)

Nel settembre 2020 la legislatura della California ha approvato frettolosamente il California COVID-19 Tenant Relief Act del 2020 (CA Relief Act) che ha temporaneamente impedito ai proprietari di sfrattare inquilini residenziali qualificati, ma solo fino a gennaio 2021. Di fronte a un diluvio incombente di sfratti, su 1/28/21 il legislatore ha approvato Senate Bill No. 91 COVID-19 Relief: Tenancy and Federal Rental Assistance (SB 91), che estende essenzialmente la moratoria di sfratto CA Relief Act in scadenza e aggiunge nuovi soldi di stimolo federale per l’assistenza abitativa:

  • HOUSING ASSISTANCE: Assistenza federale housing è disponibile per un inquilino-famiglia con almeno un membro vivendo pandemia di disoccupazione o difficoltà finanziarie, un reddito di 80% o meno della mediana zona, e un rischio dimostrabile di instabilità abitativa. Le famiglie con meno del 50% del reddito mediano o un membro disoccupato per 90 giorni immediatamente precedenti la domanda hanno la priorità. $1,4 miliardi saranno distribuiti dal “California Emergency Rental Assistance Program” e billion 1,2 miliardi saranno distribuiti dalle agenzie locali. A quale agenzia si applicano gli inquilini (statali o locali) dipende da dove vivono.
  • Aiuto con l’affitto scaduto: con l’assistenza di un inquilino, il proprietario può richiedere e utilizzare i fondi per rimborsare l ‘ 80% dell’affitto scaduto dell’inquilino accumulato tra il 4/1/20 e il 3/31/21. Il proprietario deve quindi perdonare il restante 20% saldo. Se il proprietario non parteciperà, il 25% dell’importo dell’affitto dovuto in passato andrà invece direttamente all’inquilino.
  • Aiuto con affitto futuro: I fondi devono prima essere utilizzati per l’affitto scaduti dal 4/1/20 – 3/31/31 seguito da affitto futuro, utenze e spese domestiche (in questo ordine). Tuttavia, i pagamenti verso l’affitto sostenuti dopo il 3/31/31 sono limitati al 25% dell’affitto mensile dovuto.
  • MORATORIA DI SFRATTO: gli inquilini in affitto dal 3/1/20 al 30/6/21 a causa della malattia di COVID-19 o del relativo reddito perso non possono essere sfrattati se-entro il periodo di preavviso di 15 giorni e successivamente mensilmente-forniscono ai proprietari dichiarazioni di”disagio finanziario correlato a COVID-19″. Gli inquilini devono anche pagare un minimo del 25% dell’affitto totale dovuto in futuro (l’importo dell’assistenza in affitto disponibile per gli inquilini con proprietari non cooperativi). Il 25% può essere pagato nel tempo o in un’unica somma forfettaria-in qualsiasi momento-fino al 30/6/21 incluso. Gli inquilini che non riescono a pagare il 25% possono essere sfrattati a partire dal 7/1/21. Qualsiasi affitto residuo non pagato converte in debito dei consumatori da collezione in tribunale di modesta entità a partire 8/1/21.
  • I proprietari non possono addebitare tasse in ritardo o di raccolta.
  • I proprietari che cercano di sfrattare per l’affitto non pagato devono documentare gli sforzi in buona fede per aiutare gli inquilini a ottenere assistenza domestica. I tribunali possono ridurre i danni nella misura in cui i proprietari hanno rifiutato tali fondi.
  • I proprietari non possono utilizzare gli arretrati di affitto relativi alla pandemia sui rapporti di credito come fattore negativo nella scelta degli inquilini.
  • Solo gli inquilini che non possono pagare l’affitto a causa degli impatti finanziari correlati al COVID-19 sono protetti. Gli sfratti “giusta causa” sono consentiti, il che significa che i proprietari possono ancora sfrattare gli inquilini che violano altri termini del contratto di locazione (ad es., causando un fastidio, avendo animali domestici non autorizzati o coinquilini) o per affitto passato dovuto sostenuto prima della pandemia (prima del 3/1/20)-a condizione che gli sfratti siano fatti in buona fede.
  • Gli sfratti”senza colpa” in cui l’inquilino è irreprensibile, come i traslochi del proprietario, le ristrutturazioni/demolizioni e la rimozione dell’unità dal mercato, sono consentiti tranne che per la demolizione / ristrutturazione sostanziale (a meno che non sia necessario rispettare le leggi sulla salute e la sicurezza).
  • Proprietari che ricorrono a sfratti di “auto-aiuto” (tentativo illegale di rimuovere gli inquilini tramite lock-out, ecc.,) o che si vendicano contro gli inquilini qualificati, sono soggetti a sanzioni.

NOTA: i proprietari e gli inquilini possono richiedere il programma di assistenza per il noleggio in California all’indirizzo HousingIsKey.com e / o essere indirizzati al programma locale appropriato. C’è anche un interattivo “informazioni app per inquilini e proprietari” su ca.gov. e un “COVID – 19 Informazioni Hotline” a (833) 430-2122.

FASE TRE: (E inquilini commerciali) CONTROLLARE le ORDINANZE LOCALI

Aggiungendo alla confusione; se una città o una contea ha un’ordinanza locale più protettiva, potrebbe applicarsi lo sfratto o altre protezioni di tale ordinanza locale, piuttosto che quelle di SB 91. All’inizio della pandemia, il governatore Gavin Newsom ha dichiarato uno stato di emergenza in tutta la California (N-44-20) che (tra gli altri controlli sui prezzi) limita automaticamente gli aumenti degli affitti. Tramite ulteriori ordini di emergenza, Newsom ha anche permesso alle singole città e contee di proteggere gli inquilini residenziali e commerciali che soffrono di difficoltà finanziarie legate alla COVID-19 (Ordine esecutivo N-28-20 del 3/16/20) e quindi di estendere tali protezioni se scelgono di farlo. (6/30/20 Ordine esecutivo N-71 – 20 e 3/4/21 Ordine esecutivo N-03-21). Oltre 150 città e contee hanno rapidamente emanato ordinanze che vietano sfratti residenziali o commerciali, o entrambi. Inteso come misure a breve termine “stop-gap”, tutte queste ordinanze locali sono state create prima delle leggi statali e la maggior parte di esse è scaduta il 30/9/20 insieme all’ordine esecutivo N-71-20. Tuttavia, sebbene SB 91 sia destinato a sostituire tali ordinanze, oltre 40 rimangono in vigore:

  • Per gli inquilini residenziali: gli inquilini possono anche vivere in città o contee con moratorie locali di sfratto preesistenti. In tal caso, tali protezioni di sfratto locali possono fornire una protezione di sfratto più ampia o coprire gli inquilini che non si qualificano per la protezione ai sensi di SB 91. Le ordinanze locali possono anche proteggere dagli aumenti degli affitti,ecc.
  • Per gli inquilini commerciali: sebbene SB 91 non copra gli inquilini commerciali, la maggior parte delle ordinanze di moratoria degli sfratti locali lo fa o lo ha fatto. Inoltre, l’ordine esecutivo N-03-21 del 3/4/21 di Newsom consente alle giurisdizioni locali di estendere le protezioni per gli inquilini commerciali fino al 30/6/21. Ora tocca alle singole città e contee farlo se lo scelgono.

Controlla la tabella qui sotto per vedere se la tua città o contea ha emanato un’ordinanza, in caso affermativo se è ancora in vigore e quale tipo di inquilini protegge l’ordinanza.

Se esiste un’ordinanza locale:

  • Sotto la maggior parte (ma non tutte) le ordinanze locali, devi aver subito una sostanziale diminuzione del reddito familiare o aziendale correlata alla COVID-19 a causa di un licenziamento; riduzione delle ore di lavoro o di lavoro; diminuzione della domanda; spese mediche e relative all’assistenza all’infanzia; o dal rispetto di).
  • Preparati a dimostrare il tuo disagio. La maggior parte delle ordinanze fare inquilini documento COVID-19 difficoltà finanziarie (per esempio) le lettere da un datore di lavoro citando COVID-19 riduzione dell’orario di lavoro, licenziamento o altre agevolazioni; stipendio stub e/o estratti conto bancari che mostrano un post-epidemia di taglio di paga; fatture per out-of-pocket spese mediche; e/o documenti che dimostrano come la chiusura di una scuola o di cura di bambino dove un bambino altrimenti durante l’orario di lavoro.
  • Non dare per scontato che tu sia protetto automaticamente. Quasi tutte le ordinanze ti fanno informare il tuo padrone di casa per iscritto che non puoi pagare l’affitto – in molti casi quando o anche prima che l’affitto sia dovuto. “Per iscritto” generalmente include e-mail o testi al proprietario o al rappresentante del proprietario quando hai precedentemente comunicato tramite tali metodi. Chiedi conferma scritta che il tuo padrone di casa ha ricevuto la tua notifica.
  • Alla fine ci si aspetta ancora di pagare, quindi negozia con il tuo padrone di casa. Queste ordinanze sono moratorie di sfratto, non moratorie di affitto; sei ancora responsabile per l’affitto non pagato. Prova a negoziare un piano di pagamento ragionevole.
  • Generalmente, i proprietari possono ancora pubblicare avvisi e azioni di sfratto. La maggior parte di queste ordinanze forniscono difese speciali che gli inquilini devono sollevare.

Per tutti gli inquilini:

La legge del locatore-inquilino è diventata incredibilmente complessa. Se sei stato servito con documenti legali, è necessario agire per evitare di essere sfrattati-in alcuni casi più rapidamente di tre giorni! Contattare un avvocato o un’organizzazione per i diritti degli inquilini il prima possibile.

ATTENZIONE! Questo articolo e la tabella di ordinanza qui sotto sono stati aggiornati l’ultima volta il 3/23/21, ma questo settore del diritto è in rapida evoluzione. Queste moratorie locali cambiano frequentemente, e molti scaduti il 5/31/20. Il materiale qui può darti un’idea ampia delle protezioni degli inquilini-e le protezioni apparentemente ancora in vigore sono elencate in grassetto – ma controlla le tue pagine Web del governo della contea e della città e le ordinanze/leggi effettive per le informazioni più recenti.

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