noodmaatregelen van Covid-19 door federale, staats-en lokale overheden hebben een verwarrende lappendeken van huurdersbescherming gecreëerd. Om te zien of er bescherming op je van toepassing is, begin je op federaal niveau en werk je de lijst af van federaal, naar staat, naar lokaal. Opmerking: commerciële huurders kunnen direct overslaan naar stap drie-lokale bescherming.

stap 1: Controleer federale bescherming

federale CDC tijdelijke uitzetting Stop

effectief 9/4/20 tot en met 3/31/21, heeft de Centers for Disease Control and Prevention (CDC) een landelijke stop gezet op uitzettingen van gekwalificeerde huurders. U kunt hier meer lezen over het CDC-verbod. Californië heeft ook statewide uitzettingsverboden uitgevaardigd die over het algemeen een grotere bescherming bieden aan huurders die financiële moeilijkheden ondervinden van COVID-19 (zie Staatsbescherming hieronder). Echter, als u financiële problemen ondervindt die niet COVID-19 gerelateerd is, kunt u nog steeds worden beschermd door het UITZETTINGSVERBOD van de CDC. Nolo biedt een FAQ over de CDC uitzetting Halt samen met een gratis, downloadbare verklaring.

federale hypotheekbescherming

huurders die een eengezinswoning huren die de verhuurder financiert met een door FHA verzekerde hypotheek, kunnen tot en met 6/30/21 worden gedekt door beperkte hypotheekbescherming.

stap twee: controleer STAATSBESCHERMING

California Senate Bill No. 91 (SB 91)

in September 2020 nam de Californische wetgever haastig de California Covid-19 Tenant Relief Act van 2020 (CA Relief Act) aan, die verhuurders tijdelijk stopte om gekwalificeerde huurders uit te zetten-maar alleen tot januari 2021. Geconfronteerd met een dreigende overstroming van uitzettingen, op 28/21 de wetgever aangenomen Senaat wetsvoorstel nr. 91 Covid-19 Relief: Huancying and Federal Rental Assistance (SB 91), die in wezen verlengt de aflopende CA Relief Act uitzetting moratorium en voegt nieuwe federale stimulus geld voor huisvesting bijstand:

  • huisvesting bijstand: Federale huisvesting bijstand is beschikbaar voor een huurder-huishouden met ten minste één lid ervaren pandemische-gerelateerde werkloosheid of financiële problemen, een inkomen van 80% of minder van het gebied mediaan, en een aantoonbaar risico van huisvesting instabiliteit. Huishoudens met minder dan 50% van het mediane inkomen of een lid werkloos gedurende 90 dagen onmiddellijk voorafgaand aan de aanvraag hebben prioriteit. $ 1,4 miljard zal worden verdeeld door het “California Emergency Rental Assistance Program”, en $ 1,2 miljard zal worden verdeeld door lokale agentschappen. Welk agentschap huurders van toepassing zijn op (staat of lokaal) hangt af van waar ze wonen.
  • hulp bij achterstallige huur: met de hulp van de huurder kan de verhuurder 80% van de achterstallige huur van de huurder die tussen 4/1/20 en 3/31/21 is opgebouwd, aanvragen en gebruiken. De verhuurder moet dan de resterende 20% uitstaande saldo te vergeven. Als de verhuurder niet deelneemt, gaat 25% van het achterstallige huurbedrag in plaats daarvan rechtstreeks naar de huurder.
  • hulp bij toekomstige huur: De fondsen moeten eerst worden gebruikt voor achterstallige huur-verschuldigd van 4/1/20-3/31/31 gevolgd door toekomstige huur, nutsvoorzieningen en huishoudelijke uitgaven (in die volgorde). Echter, betalingen in de richting van huur gemaakt na 3/31/31 zijn afgetopt op 25% van de maandelijkse huur verschuldigd.uitstel van uitzetting: huurders met een huurachterstand van 3/1/20 tot 6/30/21 als gevolg van “ziekte van COVID-19 of daarmee verband houdende gederfde inkomsten kunnen niet worden uitgezet als zij-binnen de opzegtermijn van 15 dagen en daarna maandelijks-verhuurders verklaringen verstrekken over”aan COVID-19 gerelateerde financiële problemen”. Huurders moeten ook een minimum van 25% van de totale verschuldigde huur betalen (het bedrag van de huurbijstand beschikbaar voor huurders met niet-coöperatieve verhuurders). De 25% kan worden betaald in de tijd of in een forfaitair bedrag-op elk moment-tot en met 6/30/21. Huurders die de 25% niet betalen kunnen vanaf 7/1/21 worden uitgezet. Alle resterende onbetaalde huur wordt omgezet in consumentenschulden die vanaf 8/1/21 te innen zijn bij de rechtbank voor geringe vorderingen.
  • verhuurders kunnen geen late of incassokosten in rekening brengen.verhuurders die uit huis willen zetten voor onbetaalde huur, moeten de inspanningen in goede trouw documenteren om huurders te helpen huishoudhulp te krijgen. Rechtbanken kunnen schade verminderen in de mate dat verhuurders weigerden deze fondsen.
  • verhuurders kunnen pandemische Huurachterstanden op kredietrapporten niet gebruiken als een negatieve factor bij het kiezen van huurders.
  • alleen huurders die geen huur kunnen betalen vanwege de financiële gevolgen van COVID-19 worden beschermd. “Just cause” uitzettingen zijn toegestaan, wat betekent dat verhuurders nog steeds huurders kunnen uitzetten die andere voorwaarden van de huurovereenkomst schenden (bijv., het veroorzaken van overlast, het hebben van ongeautoriseerde huisdieren of huisgenoten) of voor achterstallige huur gemaakt vóór de pandemie (vóór 3/1/20)-op voorwaarde dat de uitzettingen worden gedaan in goed vertrouwen.uitzettingen zonder schuld waarbij de huurder onberispelijk is, zoals verhuizingen van de eigenaar, verbouwingen/sloop en het uit de handel nemen van de eenheid, zijn toegestaan, behalve bij sloop/ingrijpende verbouwing (tenzij dit noodzakelijk is om te voldoen aan de gezondheids-en veiligheidswetten).
  • verhuurders die hun toevlucht nemen tot “zelfhulp” uitzettingen (illegaal proberen om huurders te verwijderen via lock-outs, enz.,) of die vergelden tegen gekwalificeerde huurders, zijn onderworpen aan sancties.

opmerking: verhuurders en huurders kunnen een aanvraag indienen voor het California rental assistance program op HousingIsKey.com en / of worden doorverwezen naar het juiste lokale programma. Er is ook een interactieve “informatie-app voor huurders en verhuurders” op ca.gov. en een “Covid-19 informatie-Hotline” op (833) 430-2122.

stap drie: (en commerciële huurders) controleer lokale verordeningen

; als een stad of provincie een meer beschermende lokale verordening heeft, kan de uitzetting of andere bescherming van die lokale verordening-in plaats van die van SB 91 – van toepassing zijn. In het begin van de pandemie verklaarde gouverneur Gavin Newsom een Californische noodtoestand (N-44-20) die (onder andere prijscontroles) automatisch de huurstijgingen beperkt. Via extra noodorders, Newsom ook eerst toegestaan individuele steden en provincies om residentiële en commerciële huurders lijden covid-19 gerelateerde financiële ontberingen te beschermen (3/16/20 Executive Order N-28-20) en vervolgens uit te breiden die bescherming als ze ervoor kiezen om dit te doen. (6/30/20 Executive Order N-71-20 en 3/4/21 Executive Order N-03-21). Meer dan 150 steden en provincies hebben snel verordeningen uitgevaardigd die zowel residentiële als commerciële uitzettingen of beide verbieden. Bedoeld als korte termijn “stop-gap” maatregelen, al deze lokale verordening werden gemaakt voorafgaand aan de staatsbreed wetten, en de meeste van hen verstreken op 9/30/20 samen met Executive Order N-71-20. Hoewel SB 91 bedoeld is om deze verordeningen te vervangen, blijven er nog meer dan 40 van kracht:

  • voor woonhuurders: huurders kunnen ook in steden of provincies wonen met reeds bestaande, nog niet verstreken moratoriums voor lokale uitzetting. Als dat zo is, kunnen die lokale uitzettingsbeveiligingen een bredere uitzettingsbeveiliging bieden of huurders omvatten die niet in aanmerking komen voor bescherming onder SB 91. Lokale verordeningen kunnen ook beschermen tegen huurverhogingen, enz.
  • voor commerciële huurders: hoewel SB 91 geen betrekking heeft op commerciële huurders, doen de meeste lokale uitzetmoratoire verordeningen dit of deden dit. En, Newsom ‘ s 3/4/21 Executive Order N-03-21 laat lokale jurisdicties om bescherming uit te breiden voor commerciële huurders door middel van 6/30/21. Het is nu aan individuele steden en provincies om dat te doen als ze dat willen.

controleer de grafiek hieronder om te zien of uw stad of provincie een verordening heeft uitgevaardigd, als dat zo is of het nog steeds van kracht is, en welk type huurders de verordening beschermt.

als er een lokale verordening bestaat:

  • onder de meeste (maar niet alle) lokale verordeningen, moet u een aanzienlijke daling van het inkomen van huishoudens of bedrijven in verband met COVID-19 hebben geleden als gevolg van een ontslag; vermindering van werk of kantooruren; afnemende vraag; medische en kinderopvangkosten; of door te voldoen aan een reactie van de overheid op COVID-19 (onderdak, enz.).
  • bereid je voor om je ontberingen te bewijzen. De meeste verordeningen maken huurders document covid-19 financiële problemen met (bijvoorbeeld) brieven van een werkgever citeren covid-19 verminderde werkuren, beëindiging, of andere verlagingen; loonstrookjes en/of bankafschriften waaruit een post-uitbraak loonsverlaging; rekeningen voor out-of-pocket medische kosten; en/of documenten waaruit de sluiting van een school of kinderopvang inrichting waar een kind anders zou zijn tijdens de werkuren.
  • neem niet aan dat u automatisch beschermd bent. Bijna alle verordeningen zorgen ervoor dat u uw verhuurder schriftelijk op de hoogte stelt dat u de huur niet kunt betalen – in veel gevallen wanneer of zelfs voordat de huur verschuldigd is. “Schriftelijk” omvat in het algemeen e-mails of teksten aan uw verhuurder of vertegenwoordiger van de verhuurder wanneer u eerder via deze methoden hebt gecommuniceerd. Vraag om een schriftelijke bevestiging dat uw verhuurder uw melding heeft ontvangen.
  • u wordt nog steeds verwacht om uiteindelijk te betalen, dus onderhandel met uw verhuurder. Deze verordeningen zijn uitzettingsmoratoria, geen huurmoratoria; u bent nog steeds verantwoordelijk voor onbetaalde huur. Probeer te onderhandelen over een redelijke betaling plan.
  • over het algemeen kunnen verhuurders nog steeds meldingen en uitzettingsacties uitvoeren. De meeste van deze verordeningen bieden speciale verdediging die huurders moeten verhogen.

voor alle huurders:

Verhuurder-Huurder wetgeving is ongelooflijk complex geworden. Als u bent gedagvaard met juridische documenten, moet u actie ondernemen om te voorkomen dat u wordt uitgezet-in sommige gevallen zo snel als drie dagen! Neem zo snel mogelijk contact op met een advocaat of een organisatie voor de rechten van huurders.

voorzichtig! Dit artikel en de onderstaande ordinance grafiek werden voor het laatst bijgewerkt op 23/3/21, maar dit gebied van de wet is snel in ontwikkeling. Deze plaatselijke moratoriums veranderen dikwijls, en vele verstreken op 5/31/20. Het materiaal hier kan geven u een breed idee van de huurder bescherming – en beschermingen blijkbaar nog steeds van kracht zijn vetgedrukt – maar controleer uw provincie en stadsbestuur webpagina ‘ s en de werkelijke verordeningen/wetten voor de meest recente informatie.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.