awaryjne środki covid-19 przyjęte przez rządy federalne, stanowe i lokalne stworzyły mylącą mozaikę ochrony najemców. Aby sprawdzić, czy masz jakieś zabezpieczenia, zacznij od poziomu federalnego i przejrzyj listę od federalnego, przez Stanowy, po lokalny. Uwaga: najemcy komercyjni mogą przejść bezpośrednio do kroku trzeciego-zabezpieczenia lokalne.

krok pierwszy: Sprawdź federalne zabezpieczenia

Federalne CDC tymczasowe Eksmisja Halt

skuteczne 9 / 4 / 20 do 3 / 31 / 21, Centers for Disease Control and Prevention (CDC) umieścił ogólnokrajowe zatrzymanie eksmisji wykwalifikowanych lokatorów mieszkalnych. Możesz przeczytać więcej o zakazie CDC tutaj. Kalifornia wprowadziła również zakaz eksmisji w całym stanie, które ogólnie zapewniają większą ochronę najemcom doświadczającym trudności finansowych COVID – 19 (patrz Ochrona Państwowa poniżej). Jeśli jednak doświadczasz kłopotów finansowych, które nie są związane z COVID-19, nadal możesz być chroniony przez zakaz eksmisji CDC. Nolo oferuje FAQ na temat eksmisji CDC wraz z darmowym, do pobrania oświadczeniem.

Federalne zabezpieczenia hipoteczne

najemcy wynajmujący dom jednorodzinny, który wynajmujący sfinansował hipoteką ubezpieczoną FHA, mogą być objęci ograniczonymi zabezpieczeniami hipotecznymi do 6/30/21.

krok drugi: sprawdź ochronę stanu

91 (SB 91)

we wrześniu 2020 roku ustawodawca Kalifornii pospiesznie uchwalił kalifornijską ustawę o zwolnieniu najemców Covid-19 Z 2020 roku (CA Relief Act), która tymczasowo powstrzymała właścicieli przed eksmisją wykwalifikowanych najemców mieszkalnych-ale tylko do stycznia 2021 roku. W obliczu zbliżającej się powodzi eksmisji, na 1/28 / 21 ustawodawca uchwalił senacki projekt ustawy nr 91 Covid-19 Relief: Tenancy and Federal Rental Assistance (SB 91), który zasadniczo rozszerza wygasającą ustawę o eksmisji ca Relief moratorium i dodaje nowe federalne pieniądze na pomoc mieszkaniową:

  • pomoc mieszkaniowa: Federalna pomoc mieszkaniowa jest dostępna dla najemców-gospodarstw domowych, w których co najmniej jeden członek doświadcza bezrobocia związanego z pandemią lub trudności finansowych, dochodu wynoszącego 80% lub mniej mediany obszaru i możliwego do udowodnienia ryzyka niestabilności mieszkaniowej. Pierwszeństwo mają gospodarstwa domowe z mniej niż 50% mediany dochodu lub jeden bezrobotny członek przez 90 dni bezpośrednio poprzedzających złożenie wniosku. 1,4 miliarda dolarów zostanie rozdzielone przez „California Emergency Rental Assistance Program”, a 1,2 miliarda dolarów zostanie rozdzielone przez lokalne agencje. To, do której agencji aplikują najemcy (stanowi lub lokalni), zależy od tego, gdzie mieszkają.
  • pomoc przy zaległym czynszu: z pomocą najemcy wynajmujący może ubiegać się o zwrot 80% zaległego czynszu najemcy zgromadzonego między 4/1/20 a 3/31/21. Właściciel musi następnie wybaczyć pozostałe 20% zaległego salda. Jeśli wynajmujący nie weźmie udziału, 25% zaległej kwoty czynszu zostanie przekazane bezpośrednio najemcy.
  • pomoc przy przyszłym wynajmie: Środki muszą być najpierw wykorzystane na czynsz przeterminowany od 4/1/20 – 3/31/31, a następnie na przyszły czynsz, Media i wydatki domowe (w tej kolejności). Jednak opłaty za czynsz poniesione po 3/31/31 są ograniczone do 25% miesięcznego czynszu należnego.
  • moratorium eksmisji: najemcy za czynszem od 3/1/20 do 6/30/21 z powodu ” choroby COVID-19 lub związanych z nią utraconych dochodów nie mogą zostać eksmitowani, jeśli-w ciągu 15-dniowego okresu wypowiedzenia, a następnie co miesiąc-dostarczą właścicielom oświadczeń o „trudnej sytuacji finansowej związanej z COVID-19”. Najemcy muszą również zapłacić minimum 25% całkowitego czynszu należnego w przyszłości (kwota pomocy czynszowej dostępna dla najemców z nie spółdzielczych właścicieli). 25% może być wypłacone w czasie lub w jednym ryczałcie-w dowolnym momencie-do 6/30/21 włącznie. Lokatorzy, którzy nie zapłacą 25%, mogą zostać eksmitowani od 7/1/21. Wszelkie pozostałe nieopłacone czynsze zamieniają się w dług konsumencki Kolekcjonerski w sądzie ds. drobnych roszczeń począwszy od 8/1/21.
  • właściciele nie mogą pobierać opłat za spóźnienie lub windykację.
  • Wynajmujący ubiegający się o eksmisję za niezapłacony czynsz muszą udokumentować starania w dobrej wierze, aby pomóc najemcom uzyskać pomoc domową. Sądy mogą zmniejszyć szkody w zakresie, w jakim właściciele odmówili tych środków.
  • właściciele nie mogą wykorzystywać zaległości czynszowych w raportach kredytowych jako negatywnego czynnika przy wyborze najemcy.
  • tylko najemcy, którzy nie mogą płacić czynszu z powodu skutków finansowych związanych z COVID-19 są chronieni. Eksmisje” Just cause ” są dozwolone, co oznacza, że właściciele mogą nadal eksmitować najemców, którzy naruszają inne warunki najmu (np., powodując uciążliwość, posiadanie nieautoryzowanych zwierząt domowych lub współlokatorów) lub za zaległy czynsz poniesiony przed pandemią (przed 3/1/20)-pod warunkiem, że eksmisje zostaną wykonane w dobrej wierze.
  • eksmisje”bez winy”, w których najemca jest bez winy, takie jak przeprowadzki właściciela, przebudowy/wyburzenia i wycofanie jednostki z rynku, są dozwolone z wyjątkiem rozbiórki/znacznej przebudowy (chyba że jest to konieczne do przestrzegania przepisów BHP).
  • właściciele, którzy uciekają się do eksmisji „samopomocy” (nielegalna próba usunięcia lokatorów przez lokal itp.,) lub którzy odwetują na kwalifikowanych lokatorów, podlegają karom.

Uwaga: właściciele i najemcy mogą ubiegać się o program California rental assistance w HousingIsKey.com i / lub być skierowanym do odpowiedniego programu lokalnego. Istnieje również interaktywna „aplikacja informacyjna dla najemców i właścicieli” na ca.gov. i „infolinia informacyjna COVID-19” pod numerem (833) 430-2122.

Krok trzeci: (i najemcy komercyjni) sprawdź lokalne zarządzenia

dodając do zamieszania; jeśli miasto lub Powiat ma bardziej ochronne lokalne rozporządzenie, eksmisja lub inne zabezpieczenia tego lokalnego Rozporządzenia-zamiast tych z SB 91 – może mieć zastosowanie. Na początku pandemii, Gov. Gavin Newsom ogłosił stan wyjątkowy w Kalifornii (N-44-20), który (między innymi kontrola cen) automatycznie ogranicza podwyżki czynszów. Poprzez dodatkowe zamówienia awaryjne, Newsom również najpierw pozwolił poszczególnym miastom i powiatom chronić najemców mieszkalnych i komercyjnych cierpiących na trudności finansowe związane z COVID-19 (zarządzenie wykonawcze 3/16/20 N-28-20), a następnie rozszerzyć te zabezpieczenia, jeśli zdecydują się to zrobić. (6/30/20 zarządzenie N-71-20 i 3/4/21 zarządzenie N-03-21). Ponad 150 miast i powiatów szybko uchwaliło Rozporządzenia zakazujące eksmisji mieszkaniowych lub komercyjnych, lub obu. Zamierzone jako krótkoterminowe środki „stop-gap”, wszystkie te lokalne zarządzenia zostały utworzone przed ustawami stanowymi, a większość z nich wygasła w dniu 30 września 20 wraz z Zarządzeniem wykonawczym N-71-20. Mimo że SB 91 ma zastąpić te zarządzenia, w mocy pozostaje ponad 40:

  • dla lokatorów mieszkalnych: lokatorzy mogą również mieszkać w miastach lub powiatach z istniejącymi wcześniej niewykorzystanymi lokalowymi moratoriami eksmisji. Jeśli tak, te lokalne zabezpieczenia eksmisji mogą zapewnić szerszą ochronę eksmisji lub obejmować najemców, którzy nie kwalifikują się do ochrony na mocy SB 91. Lokalne rozporządzenia mogą również chronić przed podwyżkami czynszu itp.
  • dla najemców komercyjnych: chociaż SB 91 nie obejmuje najemców komercyjnych, większość lokalnych rozporządzeń o moratorium na eksmisję robi to lub robiło. Ponadto zarządzenie wykonawcze N-03-21 Newsom z 3/4/21 pozwala lokalnym jurysdykcjom rozszerzyć ochronę dla najemców komercyjnych do 6/30/21. Teraz to do poszczególnych miast i powiatów, aby to zrobić, jeśli zdecydują.

sprawdź poniższy wykres, aby sprawdzić, czy twoje miasto lub Powiat uchwalił rozporządzenie, jeśli tak, to czy nadal obowiązuje i jakiego rodzaju najemców rozporządzenie chroni.

jeśli istnieje lokalne rozporządzenie:

  • pod większością (ale nie wszystkimi) lokalnych rozporządzeń, musisz ponieść znaczny spadek dochodów gospodarstw domowych lub przedsiębiorstw związany z COVID-19 z powodu zwolnienia; zmniejszenie liczby godzin pracy lub pracy; zmniejszenie popytu; wydatki medyczne i związane z opieką nad dziećmi; lub przestrzeganie jakiejkolwiek odpowiedzi rządu na COVID-19 (schronienie na miejscu itp.).
  • przygotuj się na udowodnienie swoich trudności. Większość rozporządzeń sprawiają, że najemcy dokumentują trudności finansowe COVID-19 (na przykład) pisma od pracodawcy powołujące się na covid-19 zmniejszone godziny pracy, wypowiedzenie lub inne obniżki; odcinki wypłat i/lub wyciągi bankowe wykazujące obniżenie wynagrodzenia po wybuchu epidemii; rachunki za wydatki medyczne z kieszeni; i/lub dokumenty pokazujące zamknięcie szkoły lub Zakładu Opieki nad dziećmi, w którym dziecko w przeciwnym razie byłoby w godzinach pracy.
  • nie zakładaj, że jesteś automatycznie chroniony. Prawie wszystkie rozporządzenia wymagają pisemnego powiadomienia wynajmującego, że nie można płacić czynszu-w wielu przypadkach, gdy lub nawet przed czynszem jest należny. „Na piśmie” zazwyczaj obejmuje wiadomości e-mail lub teksty do właściciela lub przedstawiciela właściciela, jeśli wcześniej przekazałeś je za pomocą tych metod. Poproś o pisemne potwierdzenie, że wynajmujący otrzymał Twoje powiadomienie.
  • nadal oczekuje się, że w końcu zapłacisz, więc negocjuj z właścicielem. Te zarządzenia są moratoriami eksmisji, a nie moratoriami czynszowymi; nadal jesteś odpowiedzialny za niezapłacony czynsz. Spróbuj wynegocjować rozsądny plan płatności.
  • Ogólnie rzecz biorąc, właściciele nadal mogą doręczyć zawiadomienia i złożyć pozew o eksmisję. Większość z tych rozporządzeń zapewnia specjalną obronę, którą lokatorzy muszą podnieść.

dla wszystkich najemców:

prawo Lokatorsko-lokatorskie stało się niezwykle złożone. Jeśli Doręczono Ci dokumenty prawne, musisz podjąć działania, aby uniknąć eksmisji-w niektórych przypadkach nawet trzy dni! Skontaktuj się z prawnikiem lub organizacją praw lokatorów tak szybko, jak to możliwe.

Uwaga! Ten artykuł i Poniższy wykres rozporządzenia zostały ostatnio zaktualizowane na 3 / 23 / 21, ale ten obszar prawa szybko się rozwija. Te lokalne moratoria często się zmieniają, a wiele z nich wygasło 5/31/20. Materiały tutaj mogą dać Ci szerokie pojęcie o ochronie najemców – i zabezpieczenia najwyraźniej nadal obowiązujące są wymienione pogrubioną czcionką – ale sprawdź strony internetowe władz hrabstwa i miasta oraz rzeczywiste Rozporządzenia/prawa, aby uzyskać najnowsze informacje.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.